כאשר אדם יורש נכס מקרקעין – דירה, בית פרטי או קרקע – יש נטייה טבעית לראות בירושה סיום של תהליך רגשי ומשפחתי. בפועל, מדובר בתחילתה של מערכת מורכבת של פעולות משפטיות, רישומיות וכלכליות, שבסופן ניתן יהיה למכור את הנכס ולממש את שוויו. אחד השלבים הקריטיים בתהליך הוא הבנת ההשלכות של מכירת נכס שהתקבל בירושה, ובייחוד – כיצד יחול מס שבח בירושה, מתי הוא רלוונטי, ומהן האפשרויות להימנע ממנו או לצמצם את חבות המס. הרבה יורשים סבורים כי עצם העובדה שהנכס לא נרכש על ידם, אלא התקבל ללא תמורה, פוטרת אותם מהתחשבנויות עם רשות המיסים. בפועל, המציאות שונה, ולעיתים מסובכת הרבה יותר. מה שחשוב לדעת – לפני שמתחילים בתהליך המכירה – הוא מהי נקודת המוצא מבחינה משפטית ומבחינת מס, ומהם הצעדים הנכונים לביצוע העסקה בצורה מושכלת.
מי רשאי למכור את הנכס?
לפני שנכנסים לשיקולים מסחריים או פיננסיים, יש לוודא שהמצב המשפטי מאפשר מכירה חוקית. כל עוד לא ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה, הזכויות בנכס לא עברו באופן רשמי ליורשים, ולכן לא ניתן למכור אותו. רק לאחר קבלת הצו הרלוונטי, אפשר לרשום את הנכס על שם היורשים בטאבו (או במרשם המקרקעין הרלוונטי), מה שמקנה להם את היכולת לבצע פעולות משפטיות בו. אם מדובר במספר יורשים – כפי שקורה פעמים רבות – יש להבטיח את שיתוף הפעולה ביניהם, בין אם בהסכמה או דרך הליך פירוק שיתוף. במקרים שבהם יש סכסוך או אי-בהירות בנוגע לזכויות בנכס, מומלץ לא להתקדם עם הליך מכירה לפני התייעצות משפטית, כדי לא להיכנס לסחרור של תביעות או עיכובים. רק לאחר שהתקבלה הבעלות בפועל, רשאים היורשים להתנהל כבעלי נכס לכל דבר – כולל חתימה על הסכם מכר מול רוכש, קבלת תמורה, ודיווח לרשויות.
סוגיית מס שבח בירושה
אחת הטעויות הנפוצות ביותר בקרב יורשים היא ההנחה שמאחר ולא שילמו עבור הנכס, לא יחול עליהם מס במכירה. אך מס שבח אינו נוגע לעלות הרכישה של היורש – אלא לשבח שנצבר מנקודת מבטו של המוריש. החוק קובע כי לצורכי מס שבח, היורש “נכנס לנעלי המוריש” – ולכן הרווח החייב במס מחושב החל ממועד רכישת הנכס בידי המוריש ועד מועד המכירה בידי היורש.
לדוגמה, אם המוריש רכש את הדירה בשנת 1990 ב-400,000 ש”ח, והיא נמכרת כיום ב-2 מיליון ש”ח, השבח הוא ההפרש בין המחיר ההיסטורי למחיר המכירה (בניכוי הוצאות מוכרות). לכן, גם אם היורשים לא שילמו דבר על הנכס, הם עלולים למצוא את עצמם מחויבים בתשלום מס שבח – אלא אם חל פטור.
החוק כן מציע פטור מסוים ליורשים, אך הוא מותנה בכך שהמוריש עצמו היה זכאי לפטור לו היה מוכר את הדירה בחייו, למשל פטור של דירה יחידה. אם כך – היורש “יורש” גם את זכאותו של המוריש לפטור. אם המוריש לא היה עומד בתנאים הללו (למשל אם החזיק ביותר מדירה אחת), לא ניתן להחיל את הפטור, ויהיה צורך לשלם מס. מס שבח, אם כן, איננו מובן מאליו. לעיתים הוא מפתיע יורשים שלא נערכו לתשלום. במקרים כאלה, מומלץ לבדוק את האפשרות להפעיל חישוב ליניארי מוטב, לקזז הוצאות שיפוץ או מימון, או לבצע תכנון מס שימנע את החבות או יצמצם אותה משמעותית.
חישוב המס – מי קובע את השווי ומתי?
ברגע שמתברר שהעסקה חייבת במס, עולה השאלה: איך מחושב השבח, ובמה תלוי גובה המס? מלבד עלות הרכישה ההיסטורית, ניתן לקחת בחשבון הוצאות כמו שיפוצים, עלות עורך דין, תיווך, מס רכישה ששולם בעבר ועוד. כך גם ניתן לקזז הפסדים אחרים מעסקאות נדל”ן אם ישנם. אחת הסוגיות המורכבות היא קביעת שווי הנכס במועד הרכישה ההיסטורי. לעיתים, מדובר בנכס שהמוריש רכש לפני עשרות שנים, ואין תיעוד מלא של המחיר. במקרים אלה ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין שיעריך את השווי בהתאם לנתוני שוק. הערכה זו תועבר לרשות המסים במסגרת הדיווח, ובמקרים מסוימים תידרש הגשת השגה על שומה שנקבעה. בכל מקרה, מומלץ לערוך את החישוב בעזרת איש מקצוע מנוסה כמו עו”ד שרון כדי לוודא שכל הזיכויים והקיזוזים מנוצלים.
מכירת חלק מדירה
יורשים רבים מבקשים למכור את חלקם היחסי בדירה שירשו, כאשר שאר היורשים אינם מעוניינים במכירה. מצב זה יוצר מורכבות כפולה – הן מבחינה משפטית והן מבחינת תשלום המס. מבחינה משפטית, כל עוד אין הסכמה בין היורשים, יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף, שלרוב תוביל למכירת הנכס כולו בהליך כינוס. מבחינת מס, כל מוכר יחויב בחלק היחסי שלו במס שבח – גם אם בפועל לא קיבל את מלוא התמורה (למשל אם עורך הדין שומר על כספי הנאמנות עד להסדרה כוללת). במקרים כאלה חשוב לפעול בזהירות, תוך ייעוץ משפטי מקיף. עורך דין יוכל לסייע ביצירת הסכם בין היורשים, ניסוח הצהרות מתואמות מול רשות המיסים, והימנעות מקונפליקטים בהמשך הדרך. לקביעת פגישה עם עורך דין מטעם משרד עו”ד שרון מלאו פרטים כאן באתר ונשוב אליכם במהרה.