צו בית משותף הוא מסמך משפטי שמגדיר את התנאים וההגבלות המתייחסות לבעלי דירות בבניין משותף. צו הבית משותף משמש כדי לקבוע הסכמות, זכויות וחובות של בעלי הדירות בבית המשותף ובנוגע לשימוש בשטחים משותפים כמו גגות, מרפסות, חניונים, גינות, מעלות, חדרי מדרגות, חדר דיירים, חדרי אופניים ועגלות, זכויות בניה ועוד.
צו בית משותף יכול גם מכיל הוראות בנוגע לתחזוקה ונשיאה בהוצאות הניהול והאחזקה של המבנה המהווה בית משותף, לרבות בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין.
דוגמא להוראות בתקנון הבית המשותף בקשר לנשיאה בהוצאות הניהול והאחזקה בבית המשותף בבית משותף מרובה מבנים:
- ההוצאות הדרושות להחזקתו, לניהולו, לטיפוחו, להשבחתו ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין, או המקובלים על פי הנוהג, של הרכוש המשותף שבתחום כל מבנה ומבנה, יחולו על בעלי כל הדירות שבאותו מבנה בלבד.
- שיעור ההשתתפות של כל בעל יחידה יהיה לפי יחס החלקים ברכוש המשותף של כל יחידה במבנה לעומת חלקי הרכוש המשותף של כל היחידות באותו מבנה.
- ההוצאות הדרושות להחזקתו, לניהולו, לטיפוחו, להשבחתו ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין, או המקובלים על פי הנוהג, של הבית המשותף והרכוש המשותף, יחולו על בעלי כל הדירות בבית המשותף. שעור השתתפותו של כל בעל דירה בהוצאות אלו יהיה לפי חלק הרכוש המשותף הצמוד לכל דירה.
- הבעלים של כל מבנה בנפרד יהיו רשאים לקבוע בהחלטה שתתקבל בידי בעלי דירות אשר יותר ממחצית מהרכוש המשותף במבנה צמוד אליהם, כי המבנה יטופל ויתוחזק באמצעות חברת ניהול שתהווה “מתחזק”, כהגדרתו בסעיף 71 לחוק.
- החלטה לעניין התקשרות עם מתחזק כאמור לעיל, או ביטול התקשרות עם מתחזק, תתקבל באסיפה הכללית של אותו מבנה בעדה יצביעו בעלי יחידות משנה באותו מבנה אשר 51% (חמישים ואחד אחוז) לפחות של הרכוש המשותף צמוד ליחידותיהם.
ההוראות בקשר לזכויות, חובות והסכמות בעלי הדירות בבית המשותף כמפורט לעיל, נקבעות בתקנון הבית המשותף, המהווה חלק מתיק הבית המשותף.
הליך תיקון צו בית משותף
תיקון צו רישום בית משותף הוא הליך משפטי שבו בעלי הדירות בבית המשותף משנים את התנאים הקיימים של בית משותף, ובו מחייבים את הצדדים בבית משותף לשנות את תנאי הסכם הבית משותף הקיים בינם. תהלך תיקון צו הבית המשותף מתנהל מול לשכת רישום המקרקעין – טאבו ומאושר על-ידי המפקח על רישום המקרקעין שבאזור בו מצוי הבית המשותף.
הליך תיקון צו רישום בית משותף נעשה מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין, ובמסגרתו ניתן לשנות את פרטי הרישום הכלולים בצו רישומו של הבית המשותף, כך למשל:
- לציין בצו בנייה חדשה שנעשתה בין בדירה ובין בכל הבית המשותף, כגון על פי זכויות שהוקנו בתקנון או מכוח סעיף 71 לחוק המקרקעין, ותיקונים נוספים.
- לרשום תקנון מוסכם או לשנותו, בהתאם לסעיף 62(א) לחוק המקרקעין; להעביר הצמדה מדירה לדירה על פי סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין.
תהליך תיקון צו בית משותף דורש התייעצות עם עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, כדי לוודא שהתהליך מתבצע על פי החוק, באופן מהיר. באמצעות תיקון צו בית משותף, ניתן להגן על זכויות כל הצדדים ולהבטיח שהבית משותף יפעל בצורה הטובה ביותר לטובת כל המעוניין.
הסיבות לתיקון צו רישום בית משותף
סיבות לביצוע תיקון צו בית משותף עשויות להיות מגוונות וכוללות:
- הסכמה ביני בעלי יחידות המשנה בבית המשותף: כאשר הבעלים בבית משותף מסכימים על שינוי בתנאי הבית משותף, כלומר, הם מסכימים על התיקון.
- אי הסכמה על התיקון: אם צד אחד רוצה לבצע שינוי בתנאי הבית משותף והצד השני אינו מסכים לכך, יתכן שהתיקון יהיה נדרש כחלק מהליך משפטי להוצאת ההסכמה של הצד השני. הליך משפטי זה מתנהל מול המפקח על רישום מקרקעין.
- שיפוצים או תיקונים ברכוש המשותף: ייתכן שתיקון צו בית משותף יתרחש במקרים של שיפוצים או תיקונים ברכוש המשותף בבית המשותף, לדוגמה, אם הוחלט על הוספת מרפסות שמש או חדר נוסף לדירות הקיימות.
- העברת זכויות בחלקים המוצמדים לאחת הדירות לדירה אחרת או הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת. מובהר כי תיקון צו בית משותף במקרים אלו דורש בדיקה של חבות במיסוי מקרקעין ומומלץ להיוועץ בעו”ד טרם ביצוע העסקה.
תיקון צו בית משותף חייב להתבצע בהתאם לחוקים הרלוונטיים ותקנון הרשות המקומית שבה הבית המשותף ממוקם. חשוב להיוועץ בעורך דין מנוסה בתחום זה לקבלת ייעוץ משפטי על כל צעד בתהליך.
שינויים בהצמדות בתוך הבית המשותף
כאמור לעיל, סיבה לתיקון צו בית משותף, היא העברת חלקים בבית המשותף בין יחידה אחת לאחרת.
ניתן לקבוע הוראה בתקנון, לפיה כל בעל יחידת משנה יהיה רשאי להתקשר עם בעל יחידת משנה אחרת בבית לביצוע עסקה של העברה או החלפת השטחים הצמודים ליחידתו מסוג חניה, ללא צורך בקבלת הסכמת בעלי יחידות המשנה האחרים בבית, בהיות הסכמתם נתונה בזה מראש, אולם בכפוף לכל הוראות אחרות לפי דין. בכל מקרה של ביצוע עסקה כאמור לעיל, בעלי היחידות הצדדים לעסקה כאמור לעיל, יהיו רשאים לתקן את התקנון ואת צו רישום הבית המשותף כמתחייב מהעסקה, והסכמת כל בעלי היחידות לתיקון תהיה נתונה מראש. כך ניתן למנוע הליך ארוך של החתמת כל בעלי הדירות בבניין לעסקה זו.
סיכום
הליך תיקון צו בית משותף הוא הליך משפטי הדורש ביצוע מספר רב של פעולות מול לשכת המפקח על רישום המקרקעין, מול הרשות המקומית והועדה לתכנון ובניה וכן מול מנהל מיסוי מקרקעין. ההליך אף מחייב קבלת הסכמות מיתר בעלי הדירות בבניין ובמקרים של מחלוקות אף פניה למפקח על רישום המקרקעין בהליך משפטי.
חשוב מאוד שההליך יהיה מלווה על-ידי עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, כדי לוודא שהתהליך מתבצע על פי החוק, באופן מהיר ובלי הוצאות מיותרות.
מעוניינים לקיים שיחה ללא עלות עם עו”ד מקרקעין המבצע הליך של תיקון צו בית משותף? נתקלתם בשאלה משפטית בקשר לרכוש משותף? זקוקים לייצוג משפטי? אתם מוזמנים לפנות לעורך דין ממשרדנו בדף צור קשר, או בטל’ 054-3070820
האמור להלן אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב, ובכל מקרה מומלץ להיוועץ בעו”ד על מנת לעמוד על מלוא הזכויות. כל הפועל עפ”י האמור להלן בלבד מבלי להיוועץ בעו”ד, עושה זאת על אחריותו הבלעדית ומוותר בזאת על כל טענה ו/או תביעה כנגד הכותב ו/או בעלי האתר.