רישום נכסים בטאבו – תהליך, בעיות משפטיות ופתרונות

רישום נכסים בלשכת רישום המקרקעין, ובשמה המוכר – טאבו, הוא אחד התהליכים החשובים ביותר ברכישת נדל”ן בישראל. הוא מעניק לבעלי הנכס זכויות קנייניות חזקות ומונע מחלוקות משפטיות עתידיות. עם זאת, מדובר בתהליך שעשוי להיות מורכב, בעיקר כשמדובר בנכסים עם בעיות רישום או מגבלות חוקיות. במאמר זה נסקור את תהליך הרישום, הבעיות המשפטיות הנפוצות ודרכי הפתרון.

תהליך רישום נכסים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו)

1.בדיקת מצב הזכויות בנכס

לפני רכישת נדל”ן, יש לבדוק את מצבו המשפטי בלשכת רישום המקרקעין. יש לוודא שהנכס רשום על שם המוכר, שאין שעבודים או עיקולים, ושהמוכר הוא אכן הבעלים החוקיים.

כל משכנתא, שיעבוד, הערה או עיקולים חייבים בהסבר, ומציאת פתרון למחיקתם תוך כדי הליך המכירה. כך למשל, כאשר רשומה משכנתא על הנכס, יש לבקש מכתב כוונות מהבנק הממשכן, ולהבין מה סכום המשכנתא הנוכחי, אשר קרוב לוודאי לא יהיה תואם לסכום הרשום בנסח שמשקף את סכום המשכנתא בעת מתן ההלוואה הראשונית.

2. חתימה על חוזה מכר וחתימת ייפוי כוח

לאחר שהקונה והמוכר מסכימים על תנאי העסקה, נחתם חוזה מכר, הכולל את פרטי העסקה, תנאי התשלום והתחייבויות הצדדים. יש לוודא מסירת יפוי כוח מהמוכרים לעורך הדין המטפל ברישום, כדי להבטיח את רישום העסקה בטאבו.

3. תשלום מיסים ואגרות

לפני הגשת בקשה לרישום העסקה בטאבו, יש לשלם מס רכישה (על הקונה) ולוודא שהמוכר סילק את חובות מס השבח והמקרקעין. ללא אישורים מתאימים, לא ניתן לרשום את העסקה.

בנוסף, נדרש להמציא לטאבו תעודת עירייה המאשרת כי על הנכס אין חובות ארנונה וכן אישור ועדה מקומית לתכנון ובניה על תשלומי ההיטלים החלים על הנכס.

4. הגשת מסמכים לטאבו

השלב הבא הוא הגשת הבקשה לרישום העסקה, הכוללת את שטר המכר, עליו חתומים הצדדים כאשר החתימות מאומתות ע”י עו”ד אישורי מס רכישה, מס שבח, תעודת עירייה, וכן אישורים נוספים הנדרשים בהתאם לסוג הנכס. 

5. קבלת אישור סופי ורישום הבעלות

לאחר אישור כל המסמכים על ידי הטאבו, נרשם הקונה כבעלים החדש של הנכס, וזכות הקניין הופכת לרשמית ומוגנת.

בעיות משפטיות נפוצות ודרכי פתרון

הנכס אינו רשום בטאבו (רישום בלשכת המקרקעין אינו מוסדר)

בעיה: נכסים רבים בישראל עדיין רשומים במנהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות ולא בטאבו.

פתרון: יש לבצע הליך רישום מסודר מול הרשויות, להמציא מסמכים חסרים ולשכור עורך דין המתמחה ברישום מקרקעין. במקרים מסוימים העברת הזכויות תתבצע דרך החברה המשכנת או באמצעות רישום בפנקס הזכויות של רשות מקרקעי ישראל. 

עיקולים, שעבודים וזכויות צד ג’

בעיה: לעיתים מתגלה כי על הנכס רשומים עיקולים, הערות אזהרה או זכויות של צדדים שלישיים.

פתרון: יש לבדוק מראש את נסח הטאבו, ולבצע משא ומתן להסרת העיקולים לפני החתימה על החוזה.

אי-התאמה בין רישום הנכס למציאות

בעיה: שטח הנכס בטאבו לא תואם לשטח בפועל, או שיש חריגות בנייה.

פתרון: מומלץ להזמין מודד מוסמך ולבצע תיקון רישום מול רשות מקרקעי ישראל והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

חסרים מסמכים מהעבר

בעיה: כאשר אין מסמכים מקוריים, הרישום בטאבו עלול להתעכב.

פתרון: ניתן להגיש תצהירים מאומתים, לפנות לעדים, ואף לפנות לרשויות השונות ולהזמין מסמכים היסטוריים.

סיכום

רישום נכסים בטאבו הוא תהליך חיוני לשמירה על זכויות הקניין, אך הוא בהחלט יכול להיות כרוך באתגרים משפטיים שונים. כדי למנוע בעיות עתידיות, חשוב לבצע בדיקות מקדימות, להסתייע בעורך דין ולהבטיח שכל המסמכים והאישורים הנדרשים קיימים. כך ניתן להבטיח רישום תקין ולהימנע ממחלוקות משפטיות.

למשרדנו מחלקת מקרקעין, בעלת ניסיון רב ברישום זכויות, גם בעסקאות מורכבות במיוחד.

מעוניינים לקבלת ייעוץ משפטי? אתם מוזמנים לפנות לעורך דין ממשרדנו בדף צור קשר, או בטל’ 054-3070820

​האמור להלן אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב, ובכל מקרה מומלץ להיוועץ בעו”ד על מנת לעמוד על מלוא הזכויות. כל הפועל עפ”י האמור להלן בלבד מבלי להיוועץ בעו”ד, עושה זאת על אחריותו הבלעדית ומוותר בזאת על כל טענה ו/או תביעה כנגד הכותב ו/או בעלי האתר.

מילות חיפוש: טאבו, לשכת רישום המקרקעין, רישום זכויות, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת.